По статистике, 41% населения нашей страны хотел бы улучшить свои жилищные условия — Наталья Круглова

Генеральный директор «Метриум Групп» Наталья Круглова отмечает, что за прошлый год в Москве был зарегистрирован абсолютный максимум заключенных договоров долевого строительства.

За прошлый год в Москве был зарегистрирован абсолютный максимум заключенных договоров долевого строительства. 54 тыс. договоров было подписано в прошлом году против 124 договоров по покупке недвижимости на вторичном рынке. И вот это соотношение для рынка беспрецедентно. В Москве все усилия государства по снижению ипотечной ставки привели к тому, что вырос рынок первичной недвижимости. Что касается вторичной недвижимости, то она идеологически уже устарела. К тому же рынок сложился в пользу потребителя, качество новостроек существенно выше качества объектов, которые строили 5-10 лет назад. Для сравнения: объекты бизнес-класса, которые появлялись на рынке там 5-7 лет назад, сейчас уступают новым объектам массового сегмента по своим потребительским качествам и характеристикам.

Во многом помогает услуга trade-in. Большинство покупателей, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия (а по опросам ВЦИОМа — это 41% населения нашей страны) приходят с готовностью купить первичное жилье, потому что понимают, насколько оно сейчас актуально. Но для того, чтобы увеличить площадь за счет переезда, внести первоначальный взнос, граждане вынуждены продавать имеющееся жилье. А для застройщика — это, с одной стороны, покупатель, который хочет у него что-то купить (что составляет большую ценность на нашем высококонкурентном рынке), с другой стороны, безусловно, это очень продолжительный срок до сделки. Если стандартная сделка на первичном рынке закрывается 2-4 месяца, то сделки с trade-in длятся до года.

Стоит отметить, что столичный рынок жилья отличается от регионального. Первое отличие состоит в том, что в Москве профицит предложения компенсируется растущим поглощением. В прошлом году на первичном рынке спрос вырос на 50% и мы видим, что с рынка активно уходят качественные объекты в хорошей локации, то есть рынок способен их оценить и поглотить. А в регионах реализуется всего 20% от введенных новостроек. И это формирует огромный запас нераспроданных метров. Существенное отличие Москвы от регионов состоит в том, что если в Москве ипотечная программа невероятно простимулировала рост на первичном рынке, то в регионах мы видим обратную картину — ипотека простимулировала вторичный рынок. Ставки по ипотеке там практически сравнялись при покупке вторичной и первичной недвижимости. И что очень важно, в Москве за счет более высокого уровня располагаемых доходов населения граждане готовы как-то прожить период между продажей существующей недвижимости и заездом в новую квартиру. А в регионах нет.

Помимо этого, застройщики в регионах как правило не имеют возможности предлагать готовые квартиры с ремонтом и отделкой, потому что это удорожает себестоимость. Это может породить проблему затоваривания. В Москве я не вижу никакой драмы и угрозы затоваривания рынка. На фоне большого ассортимента всегда будут качественные и хорошие проекты, которые будут продаваться хорошими темпами. И, безусловно, есть проекты, которые висят на рынке из года в год и формируют сток. А вот в регионах проблема затоваривания очевидно есть.