АйЯй Новости АйЯй Новости Интересные новости со всего мира
Законодательство об арендных отношениях
Земельные отношения регулируются и Земельным, и Гражданским Кодексами РФ, поскольку земля выступает как предмет договора аренды, и в то же время заключение договора – сделка, которую относят к гражданскому регулированию.
Основанием для регулирования земельных отношений является Земельный Кодекс, статьи 6 и 27 определяют предмет аренды.
Условия заключения арендного договора указаны в статье 17 ФЗ «О государственной Регистрации», по которому его регистрация обязательна, при условии, что уже земельный участок состоит на кадастровом учете.
Кроме этого, заключать арендные сделки на участок земли могут только его собственники, к ним относят частных лиц или владельцы публичной собственности – власти местного самоуправления.
В связи с поправками в гражданское законодательство, лица, которые владеют участками на праве бессрочного пользования, исключены из списка возможных арендодателей (п.1 ст.267-270 ГК РФ).
Земельный Кодекс дает определение, что арендатором может выступать любое физическое или юридическое лицо, в том числе и граждане других государств (п.1 ст. 22 ЗК).
Поскольку арендные отношения предполагают возмездную сделку, то правовые отношения этого характера регулируются статьей 609 ГК РФ.
Как и любой переход прав, в нашем случае на определенный срок, оговоренных договором аренды, подлежит регистрации (статья 25 ЗК РФ, п.2, ст.609, 164 ГК РФ).
Существенные условия договора
Но по обоюдному согласию стороны могут добавить и другие условия, например:
- Не загрязнять землю химическими препаратами.
- Обязательное страхование земли от стихийных бедствий.
- Проведение работ по улучшению качественного состава участка и др. важные условия.
Особенности договора аренды
По договору аренды возникают некие права, которые арендатор передает второй стороне. И объект этих прав может быть заложен или внесен в уставной капитал хозяйствующего объекта на срок аренды, причем согласие арендодателя на подобные действия не требуется. Если такие действия не ограничиваются договорными обязательствами.
Также у арендатора есть право передачи участка по договору субаренды на срок действия основного договора, и согласие в этом случае то же не нужно.
По затребованию государственных или муниципальных властей участок может быть передан на правах аренды для их нужд, или для проведения изысканий сроком до 1 года.
Если органы местной или государственной власти собираются продавать участок, который передан в аренду, то у арендатора есть первоочередное право выкупа.
Расторжение договора
Следует различать понятия между расторжением и прекращением договора аренды участка. Договор может прекратить свое действие по условиям, определенным договорными отношениями, например, по окончании срока пользования участком.
Но совсем другое понятие у расторжения: одна из сторон арендного договора выступает с инициативой по прекращению договорных отношений, эту инициативу может проявить как арендатор, так и арендодатель, и у каждой стороны могут быть свои основания для расторжения.
Арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если:
- Арендатор не соблюдает порядок оплаты арендованного участка: нет обязательной оплаты.
- Условия использования участка нарушены: изменен вид использования, например, землю используют под другие виды деятельности, не установленные договором аренды.
- В результате использования земли был нарушен экологический баланс: чрезмерное употребление химических составов.
Причин для расторжения еще множество, и в каждом случае они индивидуальны.
У арендатора также есть свои основания для досрочного расторжения:
- Непригодность участка целевому назначению, прописанного в договоре.
- Арендодатель утаил некоторые недостатки участка, повлекшие невозможность пользования.
- Фактически нет возможности использования участка: арендодатель препятствует деятельности.
Если есть у арендодателя основания для досрочного расторжения договора, то он обязан предупредить о своих действиях арендатора в письменной форме в оговоренный договором срок.
В случае досрочного прекращения арендных отношений, участок передается владельцу с оформлением акта передачи. Если в договоре прописана возможность улучшение земельного надела, например, посадка садовых деревьев, то арендодатель обязан возместить понесенные расходы арендатора.
Договор переуступки аренды земельного участка образец
Если арендный договор был заключен на длительный срок, то у арендатора есть законное право переуступки своих прав третьему лицу. Такой договор должен быть составлен отдельно от основного, причем разрешения у владельца участка брать не нужно, но арендатор может переуступить свои права только в пределах срока своей аренды.
Но первый арендатор обязан уведомить владельца участка о смене арендатора по отдельно заключенному договору. Но переуступить свои права арендатор может только на основании договора, где такая возможность предусмотрена.
Есть некоторые особенности переуступки аренды:
- По договору переходят все основные права и обязательства к новому арендатору.
- Новый арендатор будет ответственным лицом по договорным обязательствам.
- Ставка арендной платы и другие условия не меняются.
Скачать образец типового договора переуступки прав аренды можно здесь в формате MS Word.
Договор аренды земельного участка с выкупом образец
Конечно, если аренда была оформлена на длительное время, то человек привыкает к ней: знает все бугорки и ямки, и знает, как с ней обращаться. Но такого арендатора есть право выкупа земли, если земля арендовалась у муниципальных властей на протяжении длительного времени.
Скачать типовой образец можно здесь в формате MS Word.
Гражданским Кодексом разрешен выкуп по основаниям статьи 625, а статья 624 определяет порядок выкупа.
Таким образом, по окончании долгосрочного арендного договора ее можно выкупить у муниципальных властей по кадастровой стоимости участка, если это оговорено договором, в противном случае можно заключить отдельный договор покупки.
Но если участок находится в аренде не на одного участника, а на нескольких граждан, то невозможно выкупить всю землю, если кто-то из арендаторов против покупки.
Но выкуп арендованного участка возможен только при согласии собственника, и если местные власти одобряют сделку, то заключается договор на выкуп уже арендованной земли.